Искаме веднага да направим следната уговорка- смятаме, че никой не може да предвиди бъдещето и употребяваме думата „прогноза” повече като предположение,  а не като предсказание, а също и от гледна точка на индексацията на статията в Google. По-надолу ще нахвърляме някои наши мисли и наблюдения по темата, които се надяваме да са ви от полза.

Да видим най-напред какво стана на пазара за недвижими имоти до момента-краят на януари месец 2009г. След като бавно и постепенно започна да се формира някакъв пазар на недвижимости през деведесетте години на миналия век , този пазар започна да набира скорост от 2002 г., за да достигне своя връх през 2007 и началото на 2008г. В резултат на привнесената отвън финансова криза, за сега изразяваща се главно в спиране на външното финансиране на банковата ни система от чуждестранните банки-майки и формиране на лоши очаквания чрез непрекъснатото говорене на тема криза и даване на лоши прогнози(до степен на превръщане в мода) , от средата на 2008г. пазарът на НИ постепенно започна да забявя темпо и в момента ( края на януари месец) е на практика почти нулев.

Интересен е следният въпрос-щеше ли да се стигне до подобно забавяне, ако не беше внесена тя от вън? Сигурно през ок. 2010г. щяхме да преживеем нещо подобно, с оглед на това , че постепенно започна да се наблюдава насищане на някои сектори на пазара, на изкривявания и дисбаланси в някои сегменти и с оглед цикличността на всяка една икономическа дейност, но безспорно в далеч по-лека и по-плавна форма.

Какво можем да очакваме в по-близко и по-далечно бъдеще?

Във външен план:

Първо, може да се очаква външната конюнктура, във вид на възвръщане на доверието в банковата система постепенно да се подобри и да раздвижи и възстанови финансовия сектор.

Второ, правителствата на западните държави вземат и по всяка вероятност ще продължат да вземат недобри икономически стъпки под натиска и очакванията на широката публика. Наблюдаваме все по-голяма държавна намеса в икономиката, все по-голямо упование на частните стопанските субекти в държавата, формиране на колосални бюджетни дефицити с цел програми за “борба с кризата”"създаване на нови работни места”и други “социални” цели. Това никога и никъде не е водило до добри резултати, няма да доведе и сега. Така че, ако този курс в западните икономики продължи, безспорно може да се очаква тяхното постепенно забавяне. Това може да доведе както до намаляване на чуждите купувачи на имоти, така и до тяхното увеличаване, с оглед избягване на тежкото икономическо положение в собствените им страни , имайки в предвид по-ниските цени на живот в България.

Трето, ако в световния паричен ред не настъпи някаква промяна, това също би могло да бъде източник на нови сътресения с предполагаеми последствия посочени в т.2.

Какво можем да очакваме във вътрешен план в България:

Първо ,така или иначе, в последните няколко години бизнес средата у нас се подобри (естествено можеше да се направо още много) и главното тук са въведения плосък данък-корпоративен и ДОД, приемливото трудово законодателство , промяната на някои регистрационни режими и т.н. и това определено ще е от полза за по- лекото преживяване на кризата и за задържането и евентуалното увеличаване на чуждите инвестиции.

Второ, от ЕС ни показаха недвусмислено,че няма да правят компромиси повече относно страната ни и много се надяваме корупционните практики силно да намалеят и финансирането по различните фондове и програми най-после да достигне и стимулира икономиката ни.

Трето, правителството ще бъде подложено на натиск, за да приеме някои лоши икономически мерки, водещи до по-голяма намеса на държавата в икономиката и подпомагане на различни сектори. Също така, върху държавата се оказва натиск за подпомагане отварянето на нови работни места, за инвестиции и т.н. В зависимост от размера на тези “антикризисни мерки “(които в крайна сметка са смехотворни и никога и никъде не са били ефективни) отражението им върху икономиката ще бъде с по-малък или по-голям негативен ефект- дано да е някъде по средата.

Четвърто,както и по-преди сме изтъквали, нашата икономика е толкова изостанала, има толкова много неща да се правят, че е достатъчно малко желание и добра воля, за да се намалят бързо негативите на кризата. Повече за това можете да прочетете тук.

Какво можем да очакваме пряко в сектора на недвижимите имоти:

В строителството: Преди няколко дни прочетохме в медиите следното предсказание: в София ще останат само 3-4 големи строителни фирми, другите ще фалират. Според нас това едва ли би могло да се случи. Секторът беше в бурен растеж 6-7 години , повечето строителни фирми имат капитали, доста от тях си изградиха добро име , което сега ще им помогне много. Освен това, широко застъпеното у нас включване в строителство на “зелено” е една доста добра практика от гледна точка финансирането на проекти-от една страна, предприемачът всъщност строи с парите на клиентите си, от втора, голяма част от жилищата се реализират на много ранен етап и рискът е минимален и трето , при евентуален провал на проекта, сигналът за това идва на един доста ранен етап, а не когато всичко е построено окончателно. В момента , благодарение на нагнетените негативни очаквания, има стопирани множество строителни проекти, които ще бъдат започнати съобразно развитието на нещата в нашата икономика. Може в един по-нататъшен момент да се достигне отново до положение на дефицит на определени жилища на пазара. Предприемачи,взели големи кредити и които кризата сварва на ранен етап на строителството, е твърде вероятно да изпитат големи трудности или да фалират.

Агенциите за недвижими имоти-тук според нас нещата ще са доста по-драматични. От една страна бумът в продажбите на недвижимости , а от друга слабостта на нашата икономика, развиха изключително много посредническата дейност. Посредниците на свой ред също подпомогнаха ръста на продажбите, като навлязоха на чуждите пазари-английски, руски,немски, скандинавски, испански и т.н. и подпомогнаха развитието на българския. В момента пазарът на недвижими имоти е замрял. Според нас е безспорно, че броят на агенциите през тази година силно ще се редуцира, особено тези, насочени към английски клиенти. В никакъв случай не смятаме, че непременно най-големите или най-добрите фирми ще минат през кризата най-лесно. За тези читатели, за които новината за затваряне на кантори е изключително приятна, искаме да кажем следното: в момента на появяване на по-благоприятна конюнктура, този бранш е в състояние да избухне отново-всички предпоставки за това ще са на лице и голямата конкуренция отново ще бъде възстановена.

Продавачи -доста са, общо взето реагират учудващо спокойно на кризата, не бързат да свалят цени, с изключение на тези,притиснати до стената от ипотека(които за сега не са много) или спешна нужда от пари. На първо време не очакваме да се разбързат и да продават на всяка цена.

Купувачи- изчакват, кой купува, когато се очаква цените да паднат ? Някои положително ще направят добри сделки, но ще стане интересно, когато пазарът тръгне на горе- твърде е вероятно тогава да се получи дефицит в някои сегменти.

Банките- те са много важен индиректен участник ( някои банки и директен ) в сектора на недвижимите имоти. От тяхното поведение и от техните възможности ще зависи много през тази година. От прекален либерализъм, сега те залюляха махалото по посока на силен консерватизъм. Нашето мнение е , че кредитирането на жилища само след акт 15, може би не е много добър техен ход. Лихвите по кредитите са високи, но поне в България те са пазарни. Има индикации, че от средата на годината кредитирането постепенно ще се възстанови и заработи, но обеми като през 2007-2008г. едва ли ще можем да видим.

Обобщено може да се каже,че годината ще бъде трудна и повратна за сектора на недвижимите имоти, по всяка вероятност при посредничеството с недвижимости ще има големи размествания (сливания, фалити) и големи промени. Относно цените -едва ли ще има толкова значителен спад, по-напред отражението на кризата ще бъде върху броя на сделките, които според нас значително ще намалеят. Очакваме най-голям ценови спад при апартаментите, особено панелните, а също и при някои видове бизнес имоти( в дейности, къдетото ще се появят големи трудности в работата). Възможно е ,  в момента в който цените достигнат своето дъно(което може и да не е през тази година), те бързо да започнат да възстановяват своите предишни нива(нива на които са сключвани сделки, а не на които са предлагани имотите). Като цяло, не очакваме най-лошия сценарий да се сбъдне. По всяка вероятност, някои купувачи ще направят много добри сделки, а сигурно ще бъдат започнати и проекти, които в близко бъдеще ще донесат големи финансови ползи на предприемачите, които ги движат. От друга страна, кризата неминуемо ще има и своето отрезвително и оздравително отражение върху сектора, като го направи по-гъвкав, по-ефективен, по-производителен, а за известно време може би и по-внимателен.

В заключение пак искаме да напомним, че с тази статия не се опитваме да правим някакво предсказание за бъдещето, защото смятаме това за невъзможно, а по-напред споделяме някои наши мисли и виждания по въпросите на недвижимите имоти.

Иди в сайта на АГЕНЦИЯ ИМОТИ ВАРНА